- 赤道（あかみち）って何？
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赤道とは、現在使用していない道（見た目では道とはわかないもの等）や法定外道路（２mにも満たない道路）が公図（法務局の備えてある地図）上に残ったままになっているものをいいます。かつての公図では赤く着色する事が義務付けられていたので、赤道、赤線と呼ばれる様になったと言う事です。仕事上良くある赤道では２ｍにも満たない農道、馬入れ等が多い感じがします。昔の人が歩いた山道等も同様に分類されています。赤道は全国各地に散在しており、旧建設省が行った調査によると、全国に約４３００平方キロメートル程度存在するものと推定され、この面積は山梨県の面積とほぼ同じだそうです。
更新日時 2011年10月12日
- 農地って一般の人は購入できないの？
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まず、農地法という法律が関係するをしっておく必要があります。実務では、第３条、４条、５条を適用する事になります。３条は農地→農地のまま第三者へ売却する時に利用します。４条は農地→宅地や雑種地（駐車場）へ転用する際に利用します。５条は農地→宅地へ転用し第三者へ売却する時に利用します。この様に、利用の仕方によって許可もしくは届出をする必要があります。サラリーマンの方が農地を農地のままの目的（３条）で購入する事はできません。５条（農地→宅地）でしたら、購入する事ができると言う事になります。つまり農地は農地まま購入する事ができないだけで、しかるべき申請をする事により購入する事ができると言う事になります。また、市街化区域（市街化を促進する地域）では許可制ではなく届出制になりますので、１週間程で購入する事が出来る様なります。その他の地域では様々な事を審議する為、申請から許可まで約２ケ月間掛かります。
更新日時 2011年09月16日
- 自営業、会社役員は住宅ローンが難しいって本当？
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確かに、会社員（サラリーマン）に比べ自営業、会社役員の方が住宅ローンを組む事は難しいと言えます。特に中小企業、自営業の方に関しては、厳しく判断しています。一般的に年収の５倍迄を目安として住宅ローンの貸出をしています。審査では、決算報告書及び確定申告書の３期分の提出を義務付けています。３期の中で赤字が１期分でもあると、住宅ローンを受けるのに、かなり厳しくなると言っていいかと思います。会社を経営している方は、節税目的で所得を少なく計上したり、故意に赤字を作ったりしているケースもある事から、住宅ローンを受ける際には、それなりの準備が必要だと思って良いかと思います。通常の金融機関はこれらを総合的に厳しく判断していますが、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）のフラット３５は、通常の金融機関とは異なった審査をしておりますので、自営業の方にはフラット３５をお薦め致します。
更新日時 2011年08月22日
- 不動産を売却したときの税金ってどの位かかるの？
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不動産を売却した時の税金を不動産譲渡税と言います。基本的な計算は取引価格の１５％が譲渡税にあたります。そのほか、住民税が取引価格の５％かかりますので、合わせて２０％となる事になります。例えば、１０００万円の土地を売却した場合の税金は２００万円という事になります。但し、土地を売却した時の諸経費（不動産仲介手数料や測量費、印紙代等）は差し引く事ができ、相続によって受け継いだ不動産は取引価格の５％が控除されます。という事は１０００万円の不動産を売却し、手数料は３６万円、測量費が３０万円掛かったとすると、１０００万円×５％（控除分)＝５０万円 １０００万円ー（５０万円：控除分+３６万円：手数料＋３０万円：測量費）×２０％＝１７６.８万円となります。では、以前購入した土地を売却した時に損をした場合はどうなるのか？損をした場合は一切税金が掛かりません。差額利益に対して２０％の計算です。但し、当時契約した時の契約や領収書の写しを申告する際に添付する必要があります。ですので、契約書や領収書は大切に保管する様にしましょう。無駄に税金を納めますので、損をする事になります。
更新日時 2011年07月25日
- 地上げとは？
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地上げという言葉を一度は耳にした事があるかと思います。テレビドラマでは怖そうな人がきて、金を払うからでていけみたいな感じで良いイメージを持たれない方が多いかと思います（汗汗）しかし実際の地上げとは、購入希望者の条件と適合する土地の所有者を一件一件調べ譲って頂けるかを交渉する地道な作業の事を言います。査定書を提出して、売却金額が合えば譲って頂けるという事になりますが・・・しかし突然不動産業者が訪問しても、門前払いで話すらきいてくれない方も中にはいます。私なんか、今まで何回そんな経験をしたことか・・・・・でも、この場所がほしいというお客様の為に、地上げをしてお互いに喜んで頂けた時は、そんな苦労も吹き飛びます。みなさんも住宅を建てるのにあの土地いいなぁ～と思った時はないでしょうか？そんな時は是非私共に依頼して頂ければと思います。
更新日時 2011年07月05日
- 住宅ローンの保証料って何？
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住宅ローン保証料について質問を受けましたので、お答えします。住宅ローンを組む時、通常貸し倒れを防ぐ必要上、昔は連帯保証人を付ける事を条件として融資を事が多かった様です。しかし、連帯保証人つけるとなると、ローンを受ける人はよほどの信頼がないとつける事が困難である事から、住宅ローンを組む際には保証会社が連帯保証人の変わりに保証する事なった訳です。借りる人は返済年月に応じた保証料を払う事により、連帯保証人の変わりを保証会社が引き受ける事になります。仮に金融機関が貸し付けた住宅ローンが焦げ付いた場合（借りた人が返す事ができなくなる状態）、債権は金融機関から保証会社へ移る仕組みになっております。保証料は、借りる人の状況に応じて変化します。勤務先の状況、所得、信用情報等を総合的に判断し、保証料を決定している事になります。
更新日時 2011年06月23日
- 瑕疵担保責任って何？
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瑕疵担保責任って何という質問が先日有りました。瑕疵担保責任の瑕疵という言葉は普段の生活の中では耳慣れない言葉だと思います。瑕疵とは傷、欠点の事を言います。不動産取引においての瑕疵は、例えば住宅でしたら、白蟻の発生や雨漏り、床の傾き等があたります。土地でしたら、地中に何か人工物が埋まっているなどが瑕疵にあたります。これらの修復をする事が瑕疵担保責任と言います。契約書の条文の中では、瑕疵担保責任を負うという言葉で記載します。不動産業者が売主として売却している不動産は引渡しから2年間この責任を追及できる事になっております。一般の方が売主の場合、この責任期間を3カ月とか保証しないとかと言う様に、任意に決定しても問題はないとされています。
更新日時 2011年06月17日
- ローンを組む事ができるのか？
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よくローンが組めるんでしょうか？という質問があります。住宅ローンは年収（税込）の約６倍までなら組めるのではないでしょうかとは答える様にしています。実際には年間いくらまでなら、返済ができるのかを金融機関はみます。それを負担率（年収によってこの返済額が変化します）と言います。例えば、年収３８０万円の方は年間約９５万円までなら返済する事が可能となります。月々に直すと約７．９万円です。その内、仮に自動車ローン等が３万円ある場合は４．９万円までの中で住宅ローンを組まなければいけないという事になってしまいます。ローンがある場合はマイナスしていくのが基本的な考え方です。ですから、住宅建築を考えているなら、ローンを持っていない事が条件の一部になってきます。また、５年間に延滞等がない事も金融機関は調べますので、延滞等があるとローンを組む事が困難になってきます。現在の金融機関の金利は約１．６５％（１０年間固定）、月々７.９万円の返済で約２６００万円迄融資を受ける事が可能となります。金融機関によってローンの条件が変化しますので、一概にはいえませんが、他にローンがない事及び延滞がない事はほぼどの金融機関でも第一に確認する事項になっています。ローンを組む事が出来る様に提案していく事が、私たち業者の腕の一つになってきています。
更新日時 2011年06月11日
- ２項道路とは？
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道路にはいくつか種類があります。市道、国道、私道の事だろうと思った方もいるかもしれません。それも確かにそうなのですが・・・・建築基準法では４ｍ以上の道路に２ｍ接していないければ、建物を基本的に建築する事ができないという文言があります。では・・・・４ｍ未満の道路に接している場合は全く建築する事ができないのか？そこで登場するのが俗に言われている２項道路です。正しくは建築基準法第４２条２項の道路と言います。どういうものなのか？仮に３．５mの道路の場合５０ｃｍ、４ｍに足りません。そこで、道路の中心より左右に２ｍづつ後退し、４ｍ道路があるとみなします。この後退する事をセットバックと言います。３．５ｍでも仮想道路４ｍがあるとみなす事が２項道路となります。もちろん敷地の一部が２５ｃｍ後退で道路となりますので、その部分に建物を建てる事ができない状況になります。では、既に道路になる部分にはみ出で建築されている建物はどうするのか？といった質問がありそうです。既にある建物は立て替えた時にセットバックしてもらうという事になります。皆さんの近くにもありませんでしょうか？新しい建物と古い建物が混在する道路でデコボコした道路が・・・・また土地を購入する際にセットバック有と記載されているもの。これは実際の面積が記載面積（登記簿面積）より減ると言う事を意味しています。
更新日時 2011年05月31日
- 売却時、測量は必要か？
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売却する時に測量は必要ですか？よく聞かれる事です。測量は結構な費用が掛かるものなので、できるものならやりたくないという方もいらっしゃいます。境界杭がしっかり明示されていれば、問題はない事ですが・・・・ほとんどの場合、杭がないケースが多いのが現状です。また、現在の測量技術と昔のものと比べるとかなり精度があがっていますので実際に測ってみたら5㎡もずれている事や大きな土地になると100㎡以上もずれいるケースとあります。その為、基本的には現在、売却時にはほぼ測量をしてから引き渡しをする事が多くなっています。後々のトラブルを防ぐ為にも薦めています。現在は、昔の様に、適当にやっていて、何事もない時代ではなくなってきました。お客様自身もかなり勉強していますし、何かあれば裁判にまで発展するケースも増えてきています。欧米化してきているとも言えるのではないでしょうか？その為に我々業者も日々努力を重ね、お互いが気持よく円滑にトラブルのない取引が出来る様に常日頃から心掛けております。そんな事で測量は必要であると言えます。
更新日時 2011年05月28日
- 仲介手数料の６万円って何？
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これはよくお客様から質問されます。３％+６万円の６万円って・・・・？なんですか？簡単に言えば、仲介手数料を簡単に計算する為の数学の公式の様なものです。実は手数料は取引額によってパーセンテージが決められているのです。２００万円以下は５％ ２００万円以上から４００万円以下 ４％ ４００万円以上 ５％といったように決められています。例えば、１０００万円の手数料を計算する場合、公式を使うと、１０００万円×３％+６万円＝３６万円となります。これを公式を使用しないで計算すると１０００万円を分解して、２００万円×５％＝１０万円 ２００万円×４％＝８万円 ６００万円×３％＝１８万円 １０万+８万円+１８万円＝３６万円となる訳です。つまり６万円は足りない金額の端数を合わせる為の数字と言う事になります。
更新日時 2011年05月18日
- 購入費用の他に掛かる諸経費はどの位？
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物件の購入費用のほかに、諸経費が掛かります。掛かる費用には、仲介手数料、所有権移転費用、抵当権設定費用、ローン保証料、火災保険、印紙代、ローン印紙代がかかります。これらの費用は購入する物件価格の１０％位をみておいた方がいいかと思います。
例えば、1300万円の中古建物を購入した場合 35年返済で借入1300万円した場合
不動産仲介手数料 （1300万円×3％＋6万円×消費税） 472,500円
所有権移転費用 （役所評価額により異なります） 約150,000円
抵当権設定費用 （借入額の0.4％+手数料） 約80,000円
銀行ローン保証料 （金融機関や借入年数によって変化） 約450,000円
不動産売買契約書印紙代 15,000円
金銭消費貸借契約書印紙代 20,000円
合計 1,187,500円
この他に引っ越し費用、火災保険が掛かりますので、おおむね10％位の諸経費がかかるというのがおわかり頂けたのではないでしょうか？
更新日時 2011年05月16日
